Статью подготовили специалисты образовательного сервиса Zaochnik.
Договор аренды как вид договоров по передаче имущества в пользование
Содержание:
Договор аренды: определение и суть
Договорами по передаче имущества в пользование предусматривается временная передача права на пользование и/или владение от собственника к другому лицу. Существует три разновидности таких договоров: договора аренды, найма и ссуды. Самыми распространенными договорами этой категории являются договора аренды.
Исходя из положений ГК РФ договор аренды фиксирует обязанность арендодателя предоставить на платной основе временное пользование и/или владение имущества арендатору.
Договора аренды соответствуют принципам возмездности, консенсуальности и двусторонности.
Правовая конструкция и существенные моменты в договоре аренды
Правовая конструкция договора аренды оговаривает право выбора сторонами варианта передачи прав на имущество: временное владение, а также временное владение и/или пользование. Под правом владения подразумевается возможность фактически обладать имуществом. Согласно права владения арендаторами имеют право определения различных условий доступа к имуществу, находящемуся в аренде и физического воздействия на него при необходимости, а также право применять вещно-правовые способы защиты, установленные в ст. 301 – 304 Гражданского кодекса. Право пользования подразумевает право извлекать из арендованного имущества полезных свойств. Арендные отношения, основанные на праве пользования должны регулироваться положениями заключенных контрактов.
На основе выбранных правовых конструкций договоров аренды в договорных отношениях действуют различные объемы прав и обязанностей, возложенных на стороны. Помимо этого, правильная конструкция договора облегчает классификацию договора, как арендного и позволяет отделить его от договоров другого вида.
Важным моментом в арендных договорах является согласование значимых условий и надлежащее определение прав и обязанностей сторон. От оговоренных объемов прав и обязанностей зависит выбор сторонами конструкции договора аренды.
Безусловно, самым востребованным вариантом договоров аренды является передача имущества во временное пользование и владение. Правом владения арендатору открывается возможность перемещать арендованное имущество с целью более рационального использования последнего в случаях с движимым имуществом. Исходя из потребности арендатор имеет возможность в любое время и в нужном месте использовать арендованное имущество по собственному усмотрению. К тому же владение позволяет арендатору использовать вещно-правовые способы защиты имущества. В дополнение к этому владение имуществом позволяет арендатору осуществлять постоянный контроль использования, осуществлять реагирование на нежелательные действия третьих лиц, включая исключения доступа к имуществу.
Важно помнить, что арендатор вступает в права по вещно-правовой защите по факту передачи имущества, то есть с момента наступления права владения, а не в момент подписания договора.
Конструкцией договоров аренды, касающихся передачи имущества во владение и пользование, подразумевается обязанность арендатора по истечению действия договора вернуть имущество в состоянии, соответственном состоянию на момент передачи с учетом нормального износа или в обусловленном положениями договором состоянии.
Структурой договоров аренды, предусматривающих пользование имуществом предполагается обязанность использовать арендованное имущество соответственно условий договора, а в случае отсутствия определения таких условий, по прямому назначению такого имущества. В этом случае главной целью договора аренды выступает именно право на пользование арендованным имуществом. Взимание арендной платы происходит именно за предоставление возможности пользоваться арендованным имуществом, а владение здесь – вторично. Ключевым понятием здесь является «возможность», поскольку за арендатором сохраняется право на неиспользование или использование объекта аренды. Важным является тот факт, что возможность предоставлена, а вот использовать ее или нет – выбор арендатора.
Исходя из современных судебных практик, в случаях отсутствия у арендодателя фактической возможности использовать помещение или иной объект аренды, он освобождается от выплат по арендной плате, а также наделен правом на возврат арендодателем уплаченных за этот период арендных платежей. К тому же, в случае, когда невозможно использовать объект аренды, уплаченный за этот период размер арендной платы, может расцениваться, как неосновательное обогащение арендодателя и подлежат взысканию.
В некоторых случаях передача имущества происходит на условиях лишь временного пользования. Причинами таких условий может выступать:
- нежелание арендодателя предоставлять возможность применения вещно-правовой защиты;
- желание арендодателя сохранить за собой право на определение условий доступа к имуществу, которое арендуется;
Арендодателем предоставляется возможность пользоваться железнодорожными весами, но исходя из большого количества желающих получить право пользования, соглашением строго ограничиваются временные рамки такого использования.
- затруднения, возникающие у арендодателя в связи с фактическим обладанием арендатором имущества, основанные на физических свойствах арендованного объекта;
- отсутствие у арендатора специального разрешения, дающего право эксплуатировать арендованное имущество.
Права и обязанности сторон по договору аренды
Как было указанно выше, от выбранной конструкции договоров, зависит объем приобретаемых сторонами прав и обязанностей и корректная квалификация договора.
Права и обязанности, закрепленные за арендодателем по договорам аренды состоят из:
- обязанности по предоставлению имущества во временное владение и/или пользование;
- право получения арендных платежей за пользование объекта аренды;
- право на обратное истребование объекта аренды после истечения срока действия договора аренды.
Права и обязанности, закрепленные за арендатором по договорам аренды состоят из:
- обязательства по своевременной оплате за пользование арендованным имуществом;
- обязанности по возврату объекта аренды после того, как закончился срок действия договора;
- право требования предоставления доступа к владению и/или пользованию объектом аренды согласно условий договора;
- право временного владения и/или пользования объектом аренды.
В случае отсутствия согласованных прав и обязанностей в договоре, последний может не быть классифицирован в качестве договора аренды, а соответственно не смогут быть задействованы нормы ст. 34 ГК РФ, то есть будут отсутствовать юридические последствия, характерные для договоров аренды.
Навигация по статьям