Основные формы земельной собственности

Классификация видов собственности, их характеристика

Согласно Конституции Российской Федерации, а именно части 2 статьи 9, а также статьями 209-217 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируются следующие виды собственности:

• Частная;
• Государственная;
• Собственность органов местного самоуправления.

Граждане имеют право на владение земельными участками на основании не только индивидуальной, но и общей долевой собственности (определенная доля каждого собственника), а также общей совместной собственности (без определения доли каждого участника). На территории субъектов России конкретные формы собственности установлены законодательными нормами и другими нормативно-правовым актами российских субъектов.

Право собственности на землю осуществляется посредством принадлежности конкретным лицам, а также объединениям и группам лиц, то есть посредством форм видов собственности на земельные участки, которые входят в состав земельного фонда Российской Федерации.

В законодательных нормах в отношении субъектного состава различают такие формы земельной собственности, как:

• Частная собственность – осуществляется исполнением полномочий отдельными гражданами и группам с целью удовлетворения их интересов;
• Государственная собственность – осуществляется исполнением государственной власти в общественных интересах в целом;
• Собственность органов местного самоуправления – осуществление властных полномочий органов местного самоуправления в интересах населения муниципального образования;
• Смешанные формы собственности.

Кроме федеральной собственности существует собственность на землю субъектов Российской Федерации. При установлении многообразия форм земельной собственности, Российская Федерация дает гарантию их равенства перед законом. Различные формы земельной собственности оказывают влияние на отношения в сфере земельного права, способствуя совершенствованию их содержания или препятствию их развитию.

Законодательством установлены ограниченные размеры земельных участков, которые находятся во владении одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может изменяться лишь в соответствии с решением исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Это также применяется в случае, если объектом сделки выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В сформировавшейся системе отношений собственности следует выделить стабильные и переходные элементы.

Право частной собственности на земельный участок гражданских и юридических лиц

К собственности гражданских и юридических лиц, то есть частной собственности, относятся земельные участки, которые были приобретены гражданскими и юридическими лицами по предусмотренным российским законодательством основаниям. Гражданские и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земли в собственность. Земельные участки, которые находятся в собственности государства или органов местного самоуправления, могут быть предоставлены в собственность гражданских и юридических лиц, кроме тех земельных участков, которые согласно Земельному Кодексу Российской Федерации и федеральным законодательным актам не могут находиться в частной собственности. Иностранные лица, а также лица без гражданства и иностранные юридические лица не имеют права владеть земельными участками, которые находятся на приграничных территориях, перечень которых регламентируется Президентом Российской Федерации согласно федеральному законодательству о Государственной границе РФ, а также на других установленных территориях России в соответствии с федеральными законодательными нормами.

Право бессрочного пользования земельными участками, которые находятся в собственности государства или органов местного самоуправления, возникает у граждан или юридических лиц до момента вступления в силу нового Кодекса Российской Федерации и сохраняется за ними. Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, передаются в собственность гражданских или юридических лиц за определенную денежную сумму. Предоставление также может быть осуществлено безвозмездно в предусмотренных нормами Земельного Кодекса, федеральными законодательными нормами и законами субъектов России случаях.

Земля, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, на которых расположены здания, строения и сооружения, относящиеся к собственности общественных организаций инвалидов и организаций, учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов на момент вступления в действия нового Земельного Кодекса РФ, предоставляются во владение вышеуказанных организаций на бесплатной основе.

Религиозные организации, в собственности которых находятся здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках государственной и муниципальной собственности, предоставляются бесплатно; организации, во владении которых находятся земельные участки государственной собственности на праве безвозмездного пользования, получают данные участки на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица получают земельные участки в собственность за установленную Земельным Кодексом плату согласно статье 28 указанного Кодекса.

Иностранным гражданам и юридическим лицам, а также гражданам без гражданства, у которых в уставном капитале доля составляет более 50%, предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения лишь на правах аренды.

Согласно статьям 15-24 Кодекса, права на земельные участки могут возникать по основаниям, которые регламентируются гражданским законодательством, федеральными законодательными актами, и подлежат обязательной государственной регистрации согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процесс государственной регистрации сделок, связанных с земельными участками, является обязательным в установленных законодательством случаях.

Размеры земельных участков, предоставляемые в собственность

Максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые предоставляются гражданам в собственность для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, установлены законодательными нормами субъектов Российской Федерации; а для ведения подсобного хозяйства и индивидуального строительства – нормативно-правовыми актами муниципальных органов. Максимальные размеры земельных участков, которые предоставляются гражданам бесплатно, для установленных пунктом 11 целей установлены:

• Из земель федеральной собственности – федеральными законодательными нормами;
• Из земель российских субъектов – законами субъектов РФ;
• Из земель муниципальной собственности – нормативно-правовыми актами муниципальных органов.

Для тех целей, которые не устанавливаются пунктом 11 Земельного Кодекса, размеры участков установлены согласно утвержденным нормам отвода земель для осуществления конкретных видов деятельности или на основании правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации

Гражданские и юридические лица, в собственности, бесплатном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых имеются здания, сооружения на земельных участках государственной или муниципальной собственности, получают права собственности на данные земельные участки согласно статье 36 Земельного Кодекса.

Права владельца на распоряжение землей

Право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков имеют гражданские и юридические лица – владельцы зданий, сооружений в том порядке и на тех условиях, которые устанавливаются Кодексом РФ, федеральными актами. Юридические и гражданские лица реализует предоставленные им права на земельные участки на свое усмотрение, если иное не устанавливается Земельным Кодексом и федеральными законодательными актами.

Владелец земельного участка вправе:

• Распоряжаться находящимися на земельном участке полезными ископаемыми, пресными подземными водами, прудами, обводненным карьерами согласно законодательству Российской Федерации;
• Строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания согласно целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию с соблюдением требований градостроительных регламентов, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, нормативов;
• Осуществлять оросительные, осушительные и культурно-технические мелиоративные работы, а также строить пруды и другие водные объекты согласно установленным законодательными нормами экологическим, строительным, санитарно-гигиеническим и другим специальным требованиям;
• Реализовывать иные права на распоряжение земельным участком в соответствии с законодательством.

В случае отказа гражданина от права на земельный участок (при подаче соответствующего заявления об отказе), действие соответствующего права не

прекращается. При возникновении такой ситуации данный земельный участок обретает правовой режим бесхозяйственного недвижимого имущества, порядок прекращения которого установлен нормами гражданского законодательства.

Общая собственность на земельный участок, ее особенности

Данный вид собственности относится к разновидностям частной собственности, для которой является характерным многообразие субъектов права собственности, именуемые участниками общей собственности. Она распространяется на имущество, разделение которой невозможно без изменения ее целевого назначения. Недопустимость может быть установлена на основании законодательных норм. Имущество, подлежащее разделению, передается в общую собственность. Данный вид собственности является долевым, кроме тех случаев, когда закон предусматривает создание совместной собственности на имущество.

В общую долевую собственность могут передаваться земли коллективного хозяйства, иных кооперативных предприятий сельскохозяйственной деятельности, а также акционерных и других хозяйственных предприятий; земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов. Также могут быть переданы в собственность гражданских лиц сельскохозяйственных угодья в границах среднерайонной номы безвозмездной передачи земли в пользование, умноженной на количество работников конкретного хозяйства. Остальные угодья передаются в фонд перераспределения земель для предоставления на основании конкурса членам сельскохозяйственного предприятия, а также иным гражданским и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей.

При общей собственности член фермерского хозяйства при выходе из него может получить лишь денежное возмещение стоимости части земельного участка и средств производства в отличие от долевой собственности, при которой замена доли денежной компенсации без согласия владельца является лишь исключением.

Если размер участков долевой собственности на землю не определяется на основании законодательных норм и не устанавливается соглашением всех ее членов, то доли на земельный участок являются равными. На основании соглашения всех членов долевой собственности устанавливается порядок определения и изменения их доли на землю в зависимости от вклада каждого в покупку и освоение общего земельного участка. В обязанности каждого участника общей долевой собственности входит принятие участия при уплате налогов, сборов, а также других платежей по общему земельному участку, в издержках по содержанию и содержанию.

В процессе продажи доли на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом приобретения продаваемой земельной доли по той цене, за которую она выставлена на продажу, а также на иных условиях, помимо случаев продажи с публичной торгов. Особенности оборота долей в праве общей долевой собственности регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Процесс разделения и определение местонахождения земельного участка

Разделение земли, которая находится в общей совместной собственности, проводится на условиях предварительного установления доли на участок, причем доли каждого из участников. Владельцы земельной доли при отсутствии согласия иных участников долевой собственности наделены правом передачи своей земельной доли по наследству; распоряжения землей для ведения фермерского и личного подсобного хозяйства; выставления на продажу, дарения или произведения обмена на имущество или на земельную долю в ином виде хозяйства; передачи в аренду фермерским сельскохозяйственным организациям, гражданским лицам для ведения личного подсобного хозяйства; передачи на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внесения земли или права на использование в уставный капитал сельскохозяйственной организации. Земля, выделяемая в натуре за счет земельных долей, может быть использована лишь для производства сельскохозяйственной продукции. Назначение таких земельных участков может изменяться согласно законодательству Российской Федерации.

Муниципальным органам предоставляется право на выкуп земельной доли по предоставлению заявления от владельца с целью пополнения фонда перераспределения земель и продажи гражданским и юридическим лицам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия такого выкупа установлены государственными органами власти субъектов России.

Местонахождение участка земли, который выделяется в счет земельной доли для формирования фермерского хозяйства, сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства или выкупа муниципальными органами, устанавливается в течении месяца по соглашению между владельцам земельных долей. Споры о нахождении выделяемого земельного участка разрешаются членам долевой собственности с применением согласительных процедур, порядок проведения которых установлен субъектом РФ. При отсутствии согласованного решения, споры о нахождении выделяемого земельного участка рассматриваются в судебном порядке. В процессе выкупа долей на земельные участки для нужд государства или органов местного самоуправления с изменением назначения местоположения земельного участка устанавливается согласно градостроительной документации или акта выбора земельного участка под строительство определенного объекта.

Граждане Российской Федерации, которые работают в сельскохозяйственных предприятиях, имеют право выйти со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, являющимися владельцами земельного участка осуществляется двойное действие правомочий владельца землей:

• Граждане – владельцы собственной доли, принимая участие в осуществлении хозяйственной деятельности предприятия, исполняют правомочия в отношении владения, пользования и распоряжения собственной долей на землю, улучшая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота;
• Предприятие проводит эксплуатацию земельных массивов на основании коллективных, а не личных интересов.

В отношениях в области земельного права зачастую принимает участие и государство в качестве владельца, так как часть земель, не являющаяся общей собственностью, относится к государственной собственности.

Основой производственных отношений является собственность. Повышение эффективности напрямую зависит от участия производителей сельскохозяйственной продукции в систему отношений земельной собственности, что представляет собой совокупность личных интересов граждан-владельцев земельных долей и земельных интересов сельскохозяйственных организаций. Разрешению и предотвращению споров в отношении земельных участков у сельскохозяйственных организаций –владельцев земли способствует порядок установления размеров земельной доли граждан; при общей совместной собственности гражданских лиц на земельный участок доля каждого участника определяется по отдельности, когда она выделяется при выходе гражданина из состава участников сельскохозяйственной организации.

Право владельцев на долю земли в случае долевой собственности подтверждается специальным документом, в которым указан размер земельной доли.

Порядок нормирования земельных долей, зависящий от форм общей собственности, способствует предотвращению возникновения конфликтов между гражданскими лицами и сельскохозяйственными организациями – владельцами.