Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот

Перевод жилых помещений в нежилые

Функциональное назначение некоторых жилых помещений вне зависимости от ведомственной принадлежности и формы собственности может меняться посредством перевода в нежилой фонд. На сегодняшний день в Москве вопросы перевода жилых помещений в нежилые рассматривается Межведомственной комиссией административного округа, решение которой утверждает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Существует перечень оснований, в соответствии с которыми осуществляется перевод жилых помещений в нежилой фонд, они следующие:

• Признание помещения, расположенного на первом этаже дома или выше первого этажа, но над нежилым помещением.
• Признание непригодным для постоянного проживания в соответствии с Положением непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда.
• Признание временно непригодным для проживания людей до момента устранения причин, которые способствовали признанию его непригодным для проживания.
• Признание его необременённым правом собственности.
• Признание его имеющим отдельный доступ.

Согласно строительным нормам и правилам, а также иным нормативным положениям к непригодным для проживания можно отнести следующие дома:

• Те, которые расположены в опасных зонах отвалов породы, угольных шахтах или рядом с отопительными фабриками, в зоне оползней, селевых потоков и снежных лавин, а также на ежегодно затапливаемых паводками территориях.
• Те, которые получили повреждения при землетрясениях, просадках, неравномерных усадках грунта и других нарушениях.
• Те, которые расположены в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в иного рода зонах со специфическими условиями.
• Те, которые имеют предельный физический износ несущих строительных конструкций.
• Те, которые перенесли аварию, пожар, стихийное бедствие, если экономически нецелесообразно или технически невозможно восстановление.
• Бараки одного или двух этажей, которые представляют собой деревянные жилые строения с общей кухней и с санитарным узлом для временного проживания.

Также стоит отметить, что непригодными для постоянного проживания можно считать жилые помещения, которые:

• Признаны аварийными из-за угрозы обрушения отдельных строительных конструкций.
• Не отвечают санитарно-гигиеническим условиям.
• Признаны непригодными для постоянного проживания.
• У которых выявлены дефекты планировки и внутреннего благоустройства или в них размещаются предприятия и оборудование, эксплуатация которых вызывает вибрацию, шум, превышающий допустимые нормы, а также может приводить к появлению пожарной опасности.

Решение о непригодности жилого здания или помещения принимают органы местного самоуправления на основе материалов межведомственной комиссии, в соответствии с этими материалами осуществляется:

• Капитальный ремонт жилых домов.
• Снос строений.
• Отселение проживающих граждан.

Однако необходимо обратить внимание, что существуют и некоторые исключительные случаи, когда допускается изменение функционального назначения жилых помещений, которые расположены на первых этажах строений, с целью улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и пр.

Список мест, где разрешён перевод помещений в нежилой фонд:

• На первых этажах и признанных непригодными для постоянного проживания согласно настоящим нормам и правилам.
• В подвальных и полуподвальных помещениях, а также в мансардных помещениях.
• На первых этажах зданий, а также у тех зданий, которые имеют отдельный изолированный вход или возможность его оборудовать.
• На первых этажах с окнами, которые обращены на улицу с интенсивным движением транспорта, рядом с крупными торговыми центрами, станциями метро, объектов культуры и досуга.
• На первый этажах жилых зданий, которые граничат с другими помещениями с избыточным тепло- и газовыделением или окнами, которые обращены на территорию промышленных предприятий или автопарков.
• На верхних этажах жилых домов начиная со второго, при условии, что нижние этажи нежилые.
• В зданиях нежилого фонда.

В качестве исключения решение о переводе помещения в нежилой фонд допускается только тогда, когда не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, в том числе общественные интересы.

Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения или по его поручению владелец обязан подать в местные органы самоуправления документы в соответствии со списком ниже:

• Заявление с указанием причин перевода помещения в нежилой фонд с приложением технико-экономического интерпретации желания и обязательством не нарушать законные права и интересы соседей.
• Правоустанавливающий документ на переводимое помещение.
• Кадастровый паспорт помещения или выписка из него, который подготовлен организацией технической инвентаризации, где указан износ основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждено ходатайство, в том числе оценка значения стоимости данного помещения, полученная по действующим в Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений.
• Поэтажный план дома и эксплуатация, подготовленные БТИ.
• Оформленный проект переустройства и перепланировки помещения.
• Документы, которые подтверждают, что граждане, ранее проживающие на данной территории, обеспечены с их согласия другой равноценной площадью.
• Заключение органа пожарного надзора.
• Заключение центра Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения.
• Обязательство о не нарушении законных прав и интересов соседей при использовании помещения.

Отказ о переводе жилого помещения в нежилое

Отказ о переводе жилого помещения в нежилое допустим в соответствии со ст. 22, 24 Жилищного кодекса РФ. Это происходит в следующих случаях:

• Непредставление всех необходимых документов.
• Предоставление документов не в тот орган.
• Несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства.
• В случае, когда право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц.
• В случае, если доступ к помещению невозможен без использования проходов к жилым помещениям и их невозможно каким-то образом обустроить.

Межведомственная комиссия после изучения представленных документов о осмотра объекта принимает решение о переводе или об отказе в переводе не позднее пяти рабочих дней с момента представления документов, которые подтверждаются актом. Члены комиссии, которые не согласны с принятым решением, в письменной форме выражают своё мнение, которое оформляется в виде отдельного документа и прилагается к акту. В решение межведомственной комиссии о временной непригодности жилых помещений указывается временной термин возврата их в жилищный фонд.

Решение о переводе помещения в нежилой фонд необходимо поставить на учёт в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Постановление Правительства Москвы или распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выдаётся владельцу помещений и направляется в орган Росреестра с целью внесения вытекающих из него изменений в кадастровый паспорт на строение. Кроме того, копии распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы должны быть направлены в соответствующие жилищный комитет административного округа и муниципальный жилищный отдел, которые оповещают жилищное предприятие, эксплуатирующее данное помещение.

Для перевода нежилого помещения в жилищный фонд согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы важно в первую очередь получить следующий пакет документов:

• Заявление о выдаче нужного документа, который соответствует установленному образцу.
• Решение МВК округа или района, в ситуации, когда помещение находится в собственности города.
• Правоустанавливающие документы на конкретное нежилое помещение, в обязательном порядке заверены нотариально.
• Выписка из ЕГРПН.
• Форма №5, форма №1а, поэтажный план экспликация, подготовленные БТИ.
• Заключение органа санэпидемнадзора о соответствии помещения требованиям СанПиН, предъявленным к жилым помещениям.
• Заключение органа пожарного надзора, в соответствии с которым разрешается перевод помещения в жилой фонд.
• Техническое заключение другой проектной организации, которое разрешает перевод в жилищный фонд помещения.
• Акт технического обследования управляющей организации переводимого помещения с указанием причин, по которым квартира была выведена из жилищного фонда, и информацией об остальных квартирах в подъезде и смежных помещениях.
• Информация из управы района по дому.
• План типового этажа данного здания.
• Согласие Департамента имущества г. Москвы в случае, если помещение находится в городской собственности.

Оформление документов прав собственности

Управление приватизации и оформления прав собственности Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы рассматривает материалы на Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы на протяжении десяти дней, а после чего подготавливает следующий список документов:

• Выписку из протокола заседания Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, в соответствии с которой принимается решение по вопросу перевода нежилого помещения в жилое.
• Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об утверждении решения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы по вопросам перевода нежилого помещения в жилое.

Для проведения оформления различных сделок с недвижимым имуществом вне зависимости жилое оно или нежилое, взимается пошлина, которая дифференцируется в зависимости от вида юридического значения и статуса субъекта жилищных отношений согласно ФЗ от 2 июля 2004 г. № 127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ".

Оплату регистрации сделки по распоряжению жилым помещение производит:

• Купля-продажа – чаще всего покупатель.
• Обмен – стороны, которые принимаю участие в обмене.
• Дарение – одариваемая сторона.
• Наследство – получатель наследства.

В таблице ниже представлены данные о государственной пошлине на услуги, оказываемые юридическим и физическим лицам при оформлении прав собственности на недвижимое имущество.