Статью подготовили специалисты образовательного сервиса Zaochnik.
Инвестирование в объекты недвижимости
Содержание:
Понятие инвестирования
Инвестирование – это вложение капитала в реализацию проектов, которые в последующем будут приносить прибыль.
Средства, которые были вложены, называются инвестициями. Говоря об объектах недвижимости существую следующие виды инвестиций:
- Реальные инвестиции.
- Портфельные инвестиции.
- Инвестиции в нематериальные активы.
Реальные инвестиции – это вложения в развитие объектов недвижимости, их реновацию или техническое переоснащение имущественных комплексов.
Портфельные инвестиции – это вложения в приобретение акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и иных финансовых компаний.
В случае с портфельными инвестициями у инвесторов есть возможность увеличить свой финансовый капитал путём получения дивидендов – дохода на ценные бумаги, наподобие ренте или депозитным процентам при хранении денег на банковских счетах. Денежные средства вкладывают в создание объектов недвижимости по причине того, что без материального производства невозможно получить прибыль. Основная цель реального вложения денежных средств, которые расходуются на покупку акций и ценных бумаг заключается в создании объектов недвижимости.
Инвестиции в нематериальные активы – это вложения на приобретение имущественных прав и прав владения, которые оцениваются в денежном эквиваленте, земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и пр.
Частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции
Инвестиции различают в зависимости от формы собственности. Они бывают:
- Частные.
- Государственные.
- Иностранные.
- Совместные.
Частные инвестиции – это вложения средств гражданами в акции, облигации и ценные бумаги, в том числе инвестирование в предприятия и организации с негосударственной формой собственности.
Осуществлять государственные инвестиции уполномочены федеральные, региональные и местные органы власти из бюджетных и заёмных средств, а также средств внебюджетных фондов.
Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, иностранных юридических лиц и других государств.
Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнёров.
Недвижимость представляется как наиболее важный объект инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, которые обеспечены недвижимостью, при адекватном управлении, чаще всего выше процентов на заёмный капитал и дохода по ценным бумагам. Примечательно, что инвесторы заинтересованы в покупке объектов недвижимости в качестве средства обеспечения обязательств, поскольку они являются реальным активом и обладают надёжностью в силу своей прозрачности с точки зрения оценки рисков и расчётов доходности.
В качестве субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступают все участники инвестиционных проектов. Среди них инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и т.п.
Инвесторы – это физические и юридические лица, которые занимаются вложением собственных, заёмных и привлечённых средств в финансирование объектов недвижимости и обеспечивают их целевое использование.
Инвесторами могут быть:
- Правительство страны и правительства субъектов РФ, Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, а также правительства субъектов, которые наделены статусом автономной республики, в том числе правительства иных образований (Татарстан, Чувашия, Коми, Крым, Бурятия, Якутия, Тува и пр.), наделённые полномочиями по управлению государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами.
- Органы местного самоуправления, муниципалитеты, представленные органами и службами, уполномоченные на законодательном уровне.
- Предпринимательские союзы, организации и иные юридические лица.
- Совместные российско-зарубежные организации.
- Иностранные организации и иные юридические лица.
- Резиденты и нерезиденты РФ.
- Представительства иностранных государств.
- Международные организации.
Инвесторы – это прямые вкладчики денежных средств и капиталов иного порядка, которые представлены покупателями и пользователями объектов недвижимости.
В качестве инвестора могут выступать финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, представленные индивидуальными инвесторами или синдикатом инвесторов.
Реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости
Прежде чем реализовывать инвестиционный проект в сфере недвижимости, нужно разработать технико-экономические обоснования, провести инженерные изыскания, разработать проектную документацию на строительство и возведение зданий и сооружений, провести работы по реконструкции, заключить договор с подрядчиками на строительно-монтажные работы и т.д. Инвесторы могут самостоятельно выступать заказчиками, посредством специальных служб или через посредников юридических и физических лиц, которые уполномочены правом распоряжаться инвестициями в рамках, установленных самими инвесторами. В качестве исполнителей работ в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные, и иные организации, которые занимаются инженерными и инженерно-геологическими изысканиями, проектированием зданий и сооружений, их строительством и освоением производственных мощностей.
В том числе исполнителями являются и инжиниринговые организации, которые не имеют собственных производственных мощностей, но располагают кадрами специалистов-менеджеров. Эти организации представляют собой генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов. Вместе с тем, именно они привлекают для выполнения различных видов работ строительные и монтажные организации на условия субподряда. В обязанности специалистов-менеджеров входят функции формирования и реализации организационного плана по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивая слаженную работу всех привлекаемых организаций.
Реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости тесно связана с применением большого объёма строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования разного порядка, в том числе специфического и нестандартного, кабельной продукции, труб, проката металлов и т.п. В силу данных обстоятельств, не последнюю роль в процессе реализации инвестиционного проекта играют поставщики указанной продукции.
Институциональные инвесторы
Важное место среди субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости занимают институциональные инвесторы. К их числу относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального строительства и пр. основная цель таких организаций заключается в привлечении свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их в инвестиции.
Инвестиционный проект – это совокупность намерений и практических действий по реализации инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных итогов.
В зависимости от того, какой вид активов вкладывается в инвестиции в недвижимость, они разделяются на реальные, финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В России чаще всего встречаются реальные инвестиции.
В странах, где рыночная экономика развита преобладают финансовые инвестиции.
Примечательно, что финансовые инвестиции тесно связаны с покупкой, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а в том числе с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции могут быть прямыми и косвенными. Первые представлены акциями, облигациями, векселями и иного рода ценными бумагами, а вторые – трассовым пассивным инвестированием.
Опосредованное инвестирование – финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечным кредитованием.
Зачастую жилищные финансовые инвестиции дополняют реальные инвестиции, иными словами, большая часть инвестиций, после прохождения технологического круга, становятся реальными.
Инвестиции в нематериальные активы представлены вложениями на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными полосами, а также иными объектами недвижимости.
Вид инвестиций в сфере недвижимости также зависит от направления вложений и целей их реализации в инвестиционных проектах. Их разделяют на жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и пр.
Экологическими проектами считаются те, результат которых представлен готовым природоохранным объектом или улучшением параметров действующего предприятия.
Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов для получения прибыли.
Всяческий объект недвижимости в рыночной системе развитой экономики и действующим рынком является стабильным активом, который регулярно приносит доход.
Приобретая квартиру не для собственного проживания, можно преследовать, как правило, три цели. Первая: присутствует желание сохранить свободные денежные средства и получить прибыль от них регулярно. Вторая: приобретение квартиры про запас, например, для ребёнка, который вырастет в скором времени и ему понадобится жить отдельно от родителей. Третья: купить квартиру на начальной стадии строительства и перепродать её уже готовую по более выгодной цене. Следует отметить, что доход от вложений в строящуюся недвижимость состоит из нескольких частей. Первая часть – это возможность заработать деньги при вложении в квартиру в доме, который находится на первой стадии строительства.
Разница в цене квадратного метра при покупке на начальной стадии и на стадии окончания строительства в классе масс-маркет может доходить до 50%, однако нужно учитывать, что в среднем этот показатель ниже.
Многое в этом вопросе зависит от выбранного объекта инвестирования, поскольку срок сдачи может затянуться, а доходность в таком случае будет снижаться. Вторая часть – возможность выиграть на общем росте цен на рынке недвижимости. Это может составить до 15% в год, но в этом вопросе многое зависит от рыночной конъюнктуры.
Доля непрофессиональных инвесторов составляет примерно 10-15%. Более того, для них открыты новые возможности: покупка квартир, предназначенных для аренды. Доходность от сдачи в аренду порядка 10-11% годовых.
Некоторые инвесторы покупают для сдачи квартиры в одном доме или даже подъезде, чтобы было удобнее ими управлять.
Брокеры в современных условиях занимаются открытием современных направлений по работе с инвесторами: подбор наиболее выгодных объектов с сопровождением, сдачей в аренду или продажей.
Существует мнение, что покупка жилья в личную собственность тоже может рассматриваться как инвестиционное вложение. И это не голословное заявление. В странах с устоявшейся рыночной экономикой каждый объект недвижимости даёт прирост стоимости во времени и приносит своему владельцу постоянный доход. Из чего следует, что конкретный объект недвижимости представляет собой инвестиционный инструмент, подобно акций или облигаций.
Вместе с тем как в России развивался рынок государственных и корпоративных бумаг до настоящего времени не были сформированы инвестиционные институты, которые могли бы обеспечить ликвидность и открытость рынка, а также привлечь сбережения граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости в первую очередь сосредоточена на увеличение доходов от использования недвижимого имущества. Кроме этого она хочет обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии, что будет создана эффективная система защиты вкладчиков, тем самым даст возможность восстановить доверие вкладчиков к инвестиционным институтам.
Ключевыми инструментами данной политики являются жесткий контроль деятельности институциональных институтов, осуществление инвестирования в недвижимость и, закреплённое на нормативном уровне раскрытие информации о том, чем занимаются инвестиционные институты и другие профессиональные участники рынка.
Осуществление инвестиций в недвижимость
Процесс инвестирования в недвижимость может происходить разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости или прав на него для дальнейшего развития, покупкой недвижимости с целью дальнейшей эксплуатации и получения дохода.
Следует отметить, что существует множество инструментов и технологий инвестирования в недвижимость. Самыми распространенными являются: реинвестиции собственных средств компании и заёмный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Кроме того, регулярно продолжается поиск новых способов в этой сфере.
Перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций является наиболее важной функцией в системе инвестирования в сфере недвижимости.
Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс, который сопровождается предоставлением и расходованием денежных средств с целью реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Навигация по статьям